Юрист онлайн

Вопрос № 152

Гость
11 июля 2012

Договор управления многоквартирным домом

ООО "Л" заключило договор управления многоквартирным домом. Оно реорганизуется путем выделения из него ООО "М". ООО "Л" передает часть своих обязательств, в том числе по управлению многоквартирным домом, ООО "М", о чем уведомляет письменно собственников квартир (заказчиков). Обязаны ли заказчики с момента уведомления иметь дело исключительно с ООО "М", даже если заказчики не хотят этого? Может ли ООО "Л" обязать заказчиков перезаключить договоры управления с ООО "М"?


ООО "Л" заключило договор управления многоквартирным домом. Оно реорганизуется путем выделения из него ООО "М". ООО "Л" передает часть своих обязательств, в том числе по управлению многоквартирным домом, ООО "М", о чем уведомляет письменно собственников квартир (заказчиков).

Обязаны ли заказчики с момента уведомления иметь дело исключительно с ООО "М", даже если заказчики не хотят этого? Может ли ООО "Л" обязать заказчиков перезаключить договоры управления с ООО "М"?

 

 

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Согласно ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств, в том числе в результате универсального правопреемства в правах кредитора.

Одним из случаев универсального правопреемства является реорганизация юридического лица (п. 1 ст. 129 ГК РФ). В свою очередь, одной из форм реорганизации является выделение (п. 1 ст. 57 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 58 ГК РФ, п. 3 ст. 55 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) установлено, что при выделении из общества с ограниченной ответственностью (далее - общество) одного или нескольких обществ к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного общества в соответствии с разделительным балансом.

Разделительный баланс должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами (п. 1 ст. 59 ГК РФ).

Таким образом, реорганизуемое общество вправе передать свои права и обязанности по договору обществу, создаваемому в результате реорганизации в форме выделения. Правопреемство должно быть отражено в разделительном балансе, утвержденном общим собранием участников реорганизуемого общества (п. 2 ст. 55 Закона об ООО). Права и обязанности по договору в этом случае переходят к правопреемнику в силу закона, что не требует согласия второй стороны договора (заказчиков в рассматриваемой ситуации).

Все сказанное выше относится и к договору управления многоквартирным домом, так как Жилищный кодекс РФ не содержит положений, позволяющих собственникам помещений (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, иной стороне договора) воспрепятствовать переходу прав по такому договору к правопреемнику реорганизованной управляющей организации.

В судебной практике также неоднократно подчеркивалось, что на переход прав и обязанностей в порядке реорганизации согласия кредитора (должника) по конкретному обязательству не требуется (смотрите, например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.04.2008 N Ф03-А51/08-1/1154, определения СК по гражданским делам Московского городского суда от 22.09.2011 N 33-27396 и от 16.02.2011 N 33-4055).

Отметим, что законодательство не требует в рассматриваемой ситуации вновь заключать (перезаключать) договор с правопреемником реорганизованного общества. Правопреемство по договору, в том числе договору на управление многоквартирным домом, возникает на основании разделительного баланса в момент государственной регистрации общества, создаваемого путем реорганизации в форме выделения (п. 4 ст. 57 ГК РФ), и не требует перезаключения договора.

Статьей 60 ГК РФ, ст. 51 Закона об ООО предусмотрены гарантии прав кредиторов реорганизуемого общества. В частности, согласно п. 5 ст. 51 Закона об ООО кредиторы общества не позднее чем в течение тридцати дней с даты последнего опубликования сообщения о реорганизации общества вправе потребовать в письменной форме досрочного исполнения соответствующего обязательства должником, а при невозможности досрочного исполнения такого обязательства - его прекращения и возмещения связанных с этим убытков. Эта норма является общей для всех видов договоров.

Таким образом, интересы собственников помещений в многоквартирном доме (или иных лиц, которые заключили договор с управляющей организацией) не могут быть признаны нарушенными только фактом перехода прав и обязанностей по такому договору к правопреемнику реорганизованной управляющей организации. Собственники помещений в такой ситуации вправе расторгнуть договор по общим основаниям, предусмотренным законодательством, если будут иметь место обстоятельства, при наличии которых возникнет право на расторжение договора (смотрите, например, ст. 450 ГК РФ, ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

 

Ерин Павел

Кузьмина Анна


Другие вопросы

Гость, 10 апреля 2013

Вопрос № 175
Новый устав ТСЖ или поправки к старому утверждаются на общем собрании

После проверки деятельности ТСЖ выявлены нарушения и замечания к Уставу. Подготовили новый Устав с учетом этих замечаний.

Гость, 11 июля 2012

Вопрос № 152
Договор управления многоквартирным домом

ООО "Л" заключило договор управления многоквартирным домом. Оно реорганизуется путем выделения из него ООО "М". ООО "Л" передает часть своих обязательств, в том числе по управлению многоквартирным домом, ООО "М", о чем уведомляет письменно собственников квартир (заказчиков).

Гость, 25 января 2012

Вопрос № 180
Юридическое лицо как член ТСЖ

Есть ли в законодательстве какие-либо ограничения, касающиеся статуса лиц, которые могут быть членами ТСЖ? Каковы особенности членства организаций в ТСЖ? Может ли юридическое лицо быть включено в состав правления?

Есть ли в з

Гость, 25 ноября 2011

Вопрос № 162
ТСЖ не обязано выявлять факты самовольной перепланировки жилых помещений

В многоквартирном жилом доме создано ТСЖ. Обязано ли ТСЖ выявлять факты самовольной перепланировки жилых помещений в данном многоквартирном доме?

В многоквартирном жилом доме создано ТСЖ.

Гость, 23 сентября 2011

Вопрос № 158
Избрание в правление ТСЖ без оформления права собственности на квартиру

Собственником приобретенной в браке квартиры является жена. В доме организовано ТСЖ .

Задать вопрос